Cedolare secca e modello 730: alcune delucidazioni sulla compilazione e un sito a cui fare riferimento

La cedolare secca sugli affitti, ossia il sistema di tassazione forfettario dei redditi di locazione introdotto nel nostro sistema tributario nel periodo di imposta 2011, fa il suo ingresso anche nella modulistica che i contribuenti dovranno utilizzare per dichiarare i propri redditi del 2011.

Più precisamente, sul sito dell’Agenzia delle Entrate è stata pubblicata la bozza del modello 730, utilizzato da una vasta platea di contribuenti (dipendenti e pensionati) e nel quadro B Redditi dei fabbricati sono state previste due nuove colonne allacciate al sistema della cedolare secca.

Nel quadro B, i proprietari di immobili e in genere coloro che vantano un diritto reale di godimento sugli stessi (ad esempio gli usufruttuari) devono indicare anche i canoni di locazione maturati nel corso del precedente periodo d’imposta.

Con particolare riferimento a coloro che hanno esercitato l’opzione per la cedolare secca sui redditi da locazione di immobili a uso abitativo, essi devono indicare per ogni rigo del quadro B il canone di locazione nella misura del 100% se soggetto a cedolare secca oppure nella misura dell’85% del canone maturato nel periodo d’imposta 2011 se non è stata esercitata l’opzione nel corso del 2011.

Per ogni immobile dotato di propria specifica rendita catastale il contribuente deve indicare nel quadro B del modello 730 i seguenti dati:

• colonna 1, la rendita catastale dell’unità immobiliare senza considerare l’incremento del 5%, in quanto questo sarà fatto automaticamente dal sostituto d’imposta;
• colonna 2 ‘Utilizzo’, se l’immobile è stato locato il contribuente deve indicare il codice 3;
• colonna 3 ‘Giorni’ , i giorni di possesso dell’unità immobiliare, indicando 365 se tutto l’anno;
• colonna 4 la percentuale di possesso, indicando 100 se l’immobile è tutto di proprietà del dichiarante;
• colonna 5 ‘codice canone’, ecco la prima colonna inserita per la prima volta nel modello 730, in quanto il contribuente deve indicare il codice 3 se l’immobile è stato concesso in locazione e sul contratto è stata esercitata l’opzione della cedolare secca, il codice ‘1’ se invece il canone di locazione si riferisce a un contratto di locazione soggetto a tassazione ordinaria e quindi da inserire nella misura dell’85%, il codice ‘2’ per indicare che l’immobile è soggetto a canone concordato da assoggettare a tassazione ordinaria nella misura del 75%.

Se l’immobile è soggetto a cedolare secca il contribuente deve indicare nella successiva colonna 6 il canone di locazione per l’intero, al 100% e deve apporre una crocetta nell’ultima colonna ‘Opzione cedolare secca’, colonna che è stata introdotta per la prima volta nel quadro B del modello 730 al pari della colonna 5.

Pertanto, il sostituto d’imposta, cui sarà consegnato il mod. 730, provvederà a sottoporre a tassazione sostitutiva del 21% gli importi indicati nel quadro B ed individuati con il codice ‘3’ di colonna 5 e con la ‘crocetta’ di colonna 11, a tassazione sostitutiva del 19% se si tratta di redditi a canone concordato.

Gli altri redditi di locazione individuati dal codice ‘1’ di colonna 5 saranno invece soggetti a tassazione ordinaria Irpef.

E’ appena il caso di ricordare che soltanto i redditi da locazione per immobili a uso abitativo e relative pertinenze sono soggetti a tassazione sostitutiva del 21% o del 19%, per cui è stata esercitata l’opzione, tutti gli altri sono invece assoggettati a tassazione ordinaria (ad esempio il canone di locazione per un negozio, fondo o magazzino ecc.).

Il lavoro preparatorio del mod. 730 da parte del contribuente non si ferma qui, in quanto nella sezione II dello stesso quadro B il contribuente deve indicare alcuni dati relativi ai contratti di locazione per cui è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca. La compilazione di questa sezione II è dunque obbligatoria in presenza di contratti di locazione soggetti a cedolare secca e il contribuente deve indicare nell’ordine:
– il numero del rigo della sezione I del quadro B dell’immobile locato;
– il numero del modello del quadro B se sono stati utilizzati due o più modelli del quadro B;
– gli estremi di registrazione del contratto di locazione presso l’Ufficio finanziario oppure gli estremi della ricevuta telematica se il contratto è stato registrato tramite il modello Siria;
– la data di registrazione del contratto;
– il codice relativo alla modalità di registrazione del contratto (ad esempio indicando il codice ‘3’ se il contratto è stato registrato presso la competente Agenzia delle Entrate, il codice ‘3T’ se registrato tramite il software “Locazioni web” o “Contratti online” oppure il codice ‘3P’ se il contratto stesso è stato fatto tramite il modello Siria.

Non basta… occorre anche che il contribuente indichi espressamente il codice identificativo dell’Ufficio finanziario presso cui è stato registrato il contratto. A titolo di esempio, il codice identificativo dell’Agenzia delle Entrate di Pescia in provincia di Pistoia è TZV.

Insomma è un bel rompicapo, sotto alcuni aspetti la dichiarazione mi ricorda la ormai famosa dichiarazione “lunare” del 1992, quando i contribuenti furono obbligati a inserire tantissimi dati, per fortuna questa volta riguarda solo una parte dei contribuenti ossia coloro che devono dichiarare redditi di locazione e per di più soggetti a cedolare secca. Non che questo sia difficile, ma il contribuente deve indicare una marea di dati che prima dell’introduzione della tassazione sostitutiva della cedolare secca non erano richiesti.

L’indicazione di questi dati impone quindi al contribuente un’attenta conservazione di tutti documenti onde reperirli senza perdite di tempo e prevedibili imprecazioni.

Per ulteriori approfondimenti in tema di cedolare secca ho attivato un sito Internet esclusivamente dedicato a questa imposta sostitutiva: CedolareSecca.net.

Dott. Giuseppe Polli

Il presente articolo è stato predisposto dal Dott. Giuseppe Polli, consulente fiscale, in via esclusiva per solofinanza.net e pertanto non può essere riprodotto, neppure in termini parziali, su altri siti senza l’espressa autorizzazione dell’autore.