Che cos’è la purgazione dell’ipoteca?

Quando si acquista un immobile, normalmente si chiede al Notaio rogante di verificare che sia del tutto esente da vincoli ipotecari. In alcuni casi però un acquirente può giudicare conveniente un acquisto anche in presenza di un’ipoteca che grava su di esso. Può farlo mediante una procedura chiamata purgazione dalle ipoteche. L’acquirente (il “terzo soggetto” rispetto al proprietario originale e al creditore/ai creditori) propone a questi ultimi una somma pari al valore di acquisto dell’immobile; se i creditori però non accettano di acquistare l’immobile per un importo che sia almeno del 10% superiore a quello proposto dall’acquirente, l’ipoteca è di fatto estinta, ovvero l’immobile ne è liberato.

Per avviare la procedura di purgazione dell’ipoteca, è necessario rivolgersi al tribunale territorialmente competente con una offerta di purgazione che deve contenere i seguenti dati:

• titolo dell’acquisto del terzo con la data;
• indicazione dell’immobile oggetto della purgazione;
• indicazione della somma che il terzo offre di pagare ai creditori;
• domicilio del terzo nel comune in cui è ubicato il tribunale competente.

Come si stabilisce la somma che il terzo soggetto acquirente può offrire? In base alle norme previste dal diritto privato, ovvero su delibera del giudice che fa riferimento al valore di mercato, previa perizia e stima da parte di un esperto.

L’offerta di purgazione viene comunicata sia ai creditori che al proprietario dell’immobile.

Che cosa succede se l’immobile è già stato pignorato? L’offerta di purgazione è applicabile anche in questo caso, però soltanto notificando l’offerta entro 30 giorni dal pignoramento.

In seguito all’offerta di purgazione viene avviato un procedimento giudiziario: il presidente del tribunale competente per il territorio verifica la regolarità del deposito effettuato dal terzo soggetto e relativo al prezzo offerto. Se tutto è in regola può ordinare la cancellazione dei vincoli ipotecari, procedendo alla distribuzione del prezzo tra i creditori.

Quando conviene la purgazione ipoteche? Quando il numero dei creditori e basso e il prezzo dell’immobile è buono in rapporto al suo valore.