Investimenti in immobili: che cos’è il rent-to-rent

L’espressione inglese rent-to-rent si traduce letteralmente con “affittare per affittare” oppure “subaffittare”, ma nel nostro caso può essere resa in maniera più libera e traslata con “guadagnare con gli immobili senza doverli acquistare”. Questa strategia di investimento nel settore immobiliare consente infatti di procurarsi una rendita anche partendo da un capitale di investimento assai limitato.

La situazione classica del rent-to-rent è quella in cui si sceglie di affittare una singola proprietà di grandi dimensioni da un proprietario e poi di convertirla in una casa in condivisione con più coinquilini ciascuno dei quali ha a disposizione almeno una stanza. La rendita è costituita dalla differenza tra la sommatoria di ciò che si percepisce dai sublocatari e quello che si versa al proprietario (dedotte le spese di gestione e manutenzione). Sembra quasi superfluo sottolineare che la formula è particolarmente adatta nelle metropoli dove non mancano mai le richieste di affitto da parte di studenti e giovani professionisti.

Premessa essenziale a tutto il discorso è che la sublocazione (il contratto interamente indipendente da quello di locazione) è consentita dalla legge italiana a tre condizioni:

• 1. che non esista una clausola nel contratto di locazione che la vieti espressamente;
• 2. che nel contratto per l’eventuale mutuo ipotecario aperto per l’immobile non si trovino diciture che vietino il subaffitto;
• 3. che dell’appartamento o della casa sublocata si faccia un uso consentito dalla legge.

Aggiungeremmo che, per evitare spiacevoli sorprese, non conviene mai nascondere al proprietario le proprie intenzioni, anzi, bisogna assolutamente esplicitarle e discuterle apertamente. Di solito i proprietari di immobili che non hanno il tempo di gestire attivamente le loro proprietà, sono ben felici di poter contare su un reddito da locazione sicuro e continuativo nel tempo, pur sapendo che il locatario potenzialmente ricaverà nell’insieme maggior profitto di loro stessi.

Come organizzare un rent-to-rent

Il percorso preparatorio da seguire è articolato:

• analisi del mercato per la scelta dell’immobile;
• negoziazione con il proprietario;
• allestimento dell’immobile (di solito è necessario fare dei lavori per creare stanze singole e per sistemare gli interni);
• messa a punto di una strategia di pricing (che includa le spese assicurative e quelle sostenute per l’eventuale ristrutturazione o per l’arredamento);
• stesura dei contratti e dei regolamenti;
• reperimento degli inquilini (di solito mediante portali di vendita online o inserzioni a pagamento su Google) meglio se con referenze per assicurarsi il flusso costante di rate mensili;
• gestione degli inquilini e della contabilità.

Vantaggi e svantaggi del rent-to-rent

Rispetto all’acquisto degli immobili, il rent-to-rent ha principalmente il vantaggio di procurare un reddito derivante da una proprietà senza acquistarla, senza ipotecare alcunché, senza preoccuparsi del pagamento del mutuo, né di altri oneri come le spese legali o l’imposta di bollo

Tra gli svantaggi del rent-to-rent ci sono invece i seguenti:

• Crescita zero del capitale: poiché il locatario non è proprietario dell’immobile, se il esso vede un aumento del valore nel tempo, non ne potrà beneficiare.
• Rischi analoghi a quelli del proprietario vero e proprio in riferimento a periodi in cui non si trovano inquilini e non si può contare sulle entrate previste (neppure per il pagamento delle bollette) e a spese di manutenzione inaspettate.
• Costi iniziali per l’ammodernamento o l’arredamento degli interni al fine di renderli più attraenti per i subaffittuari.
• Rischio che il proprietario decida di riprendersi l’immobile per qualsiasi motivo (oppure non paghi il mutuo acceso per il suo pagamento).

In conclusione, possiamo dire che il rent-to-rent è un’interessante strategia di nicchia nel settore immobiliare che in teoria può procurare buoni guadagni, ma anche costare parecchio denaro. Di sicuro richiede una lunga fase di studio e la preventivazione di parecchio tempo e notevoli sforzi da dedicare alla sua gestione una volta avviato il processo.