Mercato immobiliare in affanno. Gli italiani devono capire che il mattone non rende poi tanto

Se è vero che, con l’Euribor ai minimi storici, questo è un periodo ideale per comprare casa (ne abbiamo parlato qui), bisogna anche tenere presente che il mito del mattone come investimento lucrativo per eccellenza potrebbe essere ormai superato. Ne parla con chiarezza Gianluigi De Marchi sull’inserto TuttoSoldi de La Stampa. Queste, in sintesi, le sue considerazioni:

La crisi del mercato immobiliare è molto grave fuori dall’Italia: soprattutto in Spagna e in Grecia, ma anche negli USA e in Gran Bretagna. Per adesso non è così nel nostro paese, dove la casa viene acquistata a scopo abitativo, ma anche per affittarla e trarre una rendita dal canone di locazione.

A ben guardare, l’attrazione per il mattone nel nostro paese è più che altro fondata su ragioni emotive e culturali oppure da carenza di informazione. Per esempio, poche persone sono consapevoli di tutti i costi che gravano sugli immobili. Non bisogna guardare soltanto le cifre lorde, ma calcolare tutti i costi nascosti. Oggi come oggi il rendimento annuo di un immobile in termini di incremento del suo valore si aggira intorno al 7,6%; non è una percentuale bassa però bisogna tenere conto che, negli ultimi 60 anni l’inflazione ha causato una ‘lievitazione’ delle cifre nominali di 30 volte (che equivale al 6% annuo) Come dire: sul lungo periodo, il rendimento di una casa riesce giusto a battere l’inflazione. Inoltre, bisogna conteggiare gli oneri fiscali sull’acquisto, sul mantenimento e sulla rivendita della casa, che vanno incidere non poco sul rendimento lordo.

Infatti, quando si acquista un immobile si paga:
* il notaio;
* il 10% di IVA sul valore dichiarato in atto (se si acquista dal costruttore)
oppure
* l’imposta ipotecaria e catastale e l’imposta di registro per un totale del 10% sul valore catastale (se si acquista da un privato);
* un’imposta fissa di 504 euro;
* bolli, diritti e altri oneri fiscali.

Inoltre, se ci si è serviti di un’agenzia immobiliare, si pagano i costi per la mediazione, intorno al 3% del valore pattuito tra venditore e acquirente.

Sommando tutti i costi, la cifra iniziale da sborsare è pari al 15% in più. Detto in maniera diversa: dopo l’acquisto, la casa vale il 15% in meno. Detto in un terzo modo: il 15% del valore dell’immobile è già speso al momento della firma dell’atto di acquisto.

Per quanto riguarda il mantenimento dell’immobile, bisogna calcolare le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria (tinteggiatura, tetto, ascensore ecc.), che vanno a diminuire l’apparente guadagno derivante dalla rivalutazione del bene.

Ovviamente, chi affitta l’immobile avrà un introito mensile del canone di locazione. Quest’ultimo può variare molto in rapporto al tipo di immobile e alla sua ubicazione, ma è sempre gravato da costi: inizialmente un’imposta per la registrazione del contratto, e poi tasse annuali con aliquote variabili dal 23% al 43% a seconda del reddito del proprietario sul ricavo derivante dalla locazione (nella dichiarazione dei redditi è permessa solo una modesta riduzione del 15%). In pratica, il ricavato netto dell’affitto è pari a circa la metà di quello lordo. E, tutto questo, senza tener conto di un’eventuale morosità del locatore e dei tempi in cui la casa rimane vuota per mancanza di affittuari.

Infine, come per tutti gli investimenti, anche nell’immobiliare sono da calcolare dei rischi. Anche senza arrivare a ipotizzare un terremoto o a un’alluvione, ci sono eventi precedentemente imprevedibili, che possono svilire il valore di un immobile: la costruzione di un’autostrada o di un impianto inquinante nelle vicinanze, o anche solo una discoteca rumorosa.

Sta di fatto che, pur essendo il mercato immobiliare del nostro paese molto più forte che all’estero, anche in Italia si registra una fase di stallo nelle vendite, con molta offerta e poca domanda; e prezzi fittizi, per niente reali. Siamo già in una fase di recessione del mercato immobiliare e la tendenza è verso il peggioramento: nel 2010 ci sarà un minor numero di nuove costruzioni, un declino nel numero di vendite e un calo dei prezzi. Secondo il Fondo Monetario Internazionale, nel giro di due anni le quotazioni immobiliari nel nostro paese potrebbero scendere del 15% circa, e iniziare a recuperare a partire dal 2011.